Hakkas kostma globaalse eluasemehinnamulli lõhkemise heli.
Enne seda oli kinnisvarapulli turg paljudes riikides kestnud kümmekond aastat või kauemgi. Eriti pärast uue krooniepideemia puhkemist on ülemaailmse ülilõdva rahapoliitika stiimuli mõjul eluasemehinnad maailma suuremates majandustes tõusnud rekordiliselt kõrgele ning eluasemehinnamullide oht on kiiresti kuhjunud.
Nüüd, agressiivsete intressimäärade tõstmise, nagu Föderaalreserv ja ülemaailmne majanduslangus, kahekordse mõju all on eluasemehindade mull hakanud lõhkema ja ülemaailmne eluasemebuum on lõppemas.
Hiljutises aruandes kirjeldas Oxford Economics seda järgmiselt: "Üldiselt on see eluasemeturu kõige murettekitavam väljavaade alates 2007-2008 ja tulevased eluasemehinnad kõiguvad tõenäoliselt tagasihoidliku languse ja järsu tagasitõmbumise vahel." "
Agentuur usub, et eeloleval perioodil ohustab eluasemehindade langus enim Kanadat, Uus-Meremaad, Hollandit ja Austraaliat.
Intressimäärad tõusid ja kinnisvaraturud paljudes riikides jahenesid järsult
Oxford Economicsi raportis väidetakse, et arenenud majandusega riikide hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad jätkuvalt hüppeliselt, ähvardades viia mõned eluasemeturud järsu majanduslangusse. Eluasemehinnad on paljudes majandustes lamenenud või langenud. Pankade krediidistandardite karmistudes ja majanduslanguse mõju süvenedes tugevneb surve eluasemehindadele veelgi.
See trend on juba ilmnemas.
Briti hüpoteeklaenuandja Halifaxi avaldatud andmed näitasid, et Ühendkuningriigi eluasemehinnad langesid oktoobris võrreldes kuuga {{0}},4 protsenti pärast 0,1-protsendilist langust septembris. Ühendkuningriigi eluasemehinnad langevad peaaegu kahe aasta kiireimas tempos. Ernst & Youngi aruanne ennustab, et Ühendkuningriigi hüpoteegid langevad 2023. aastal enam kui 10 aasta madalaimale tasemele.
USA koduhinnad langesid 2022. aasta teisel poolel kiiresti. S&P/Case & Shilleri koduhinnaindeks avaldas juulis esimese igakuise languse alates 2012. aastast, jahutades nõudlust elamukinnisvara järele mitmes osariigis ja linnas. Mõned Wall Streeti majandusteadlased ennustavad, et USA-s võivad eluasemehinnad järgmisel aastal langeda kuni 20 protsenti.
Ka Lõuna-Koreas on pärast eelmist "rahvusliku majakõrgenduse lainet" eluasemehinnad mitu kuud langenud. Korea kinnisvarakomisjoni juuli lõpus avaldatud andmete kohaselt langes riigis tehinguid tehtavate korterelamute arv esimesel poolaastal aasta varasemaga võrreldes 50,6 protsenti, mis on madalaim tase alates 2006. aastast. Ka Lõuna-Korea kukkus selle aasta esimesel poolel.
Uus-Meremaa keskpanga 2. aastal avaldatud finantsstabiilsuse aruanne näitas, et hüpoteeklaenude intressimäärade tõustes jätkasid Uus-Meremaa eluasemehinnad langemist. Riigisiseselt langesid eluasemehinnad 11 protsenti võrreldes 2021. aasta novembri tipptasemega ning Wellingtonis ja Aucklandis on langus veelgi suurem. Negatiivsed aktsia- ja hüpoteeklaenuteenuste maksejõuetused ei ole praegu laialt levinud, öeldakse aruandes, "kuid see suureneb, kui hinnad jätkavad langemist ja hüpoteeklaenude ümberhindamist, et tõsta intressimäärasid."
Pole raske näha, et globaalse eluasemeturu mõõn ja mõõn on otseselt seotud intressimäärade tõusuga. USA hüpoteeklaenude intressimäärad on viimastel kuudel kerkinud 7 protsendini ja jätkasid tõusu, mis on kõrgeim alates 2002. aastast, võrreldes 3,2 protsendiga vähem kui aasta tagasi.
Oxford Economicsi hinnangul on euroala ja Ühendkuningriigi hüpoteeklaenude intressimäärad alates aprillist ja maist enam kui kahekordistunud.
Nendes neljas riigis on kõige ohtlikumad eluasemehinnad
Oxford Economicsi andmetel on Kanada, Uus-Meremaa, Hollandi ja Austraalia eluasemeturg kõige riskantsem. Agentuur usub, et nendes riikides on eluasemehindade kasv 2019. aasta neljandast kvartalist 2022. aasta teise kvartalini üldiselt kõrge, kinnisvarahinnangud on kõrged, võlatase kõrge ja ujuva intressimääraga võlg on silmapaistev. Seetõttu usub amet, et intressimäärade tõus kandub kiiresti nende riikide majapidamiste rahandusse.
Juwai IQI kaasasutaja ja kontserni tegevjuht Kashif Ansari ütles Hiina uudisteagentuurile antud intervjuus, et Kanada, Austraalia, Uus-Meremaa ja teiste riikide eluasemehinnad peaksid Euroopa ja Ameerika kinnisvaraturgude langust juhtima. Kinnisvaratehnoloogia grupil on 30 000 agenti Aasia Vaikse ookeani piirkonnas, Euroopas ja Ameerika Ühendriikides.
Kashiv Ansari usub, et esiteks, kuna nende riikide kinnisvaraturg on epideemia ajal kõige enam tõusnud, on kiire kinnisvaraturu kasvuga kinnisvaraturg rahapoliitilise karmistamise korral kerge kukkuda.
Erinevalt enamikust USA ostjate hüpoteekidest, millel on fikseeritud intressimäär, on märkimisväärne osa hüpoteekidest sellistes riikides nagu Kanada ja Austraalia ujuvad, mis tähendab, et koduomanikele avaldab survet intressimäärade tõus, mis omakorda kaasneb hindade tõusuga.
Kui leibkondade võlg moodustab liiga suure osa leibkonna kasutatavast sissetulekust, on need leibkonnad kõrgemate hüpoteeklaenude intressimäärade suhtes haavatavamad. Kõigis kolmes riigis on suur ka majapidamiste võlgade osakaal. Kui need tegurid kokku panna, analüüsis Kashiv Ansari, et nõudlus kohaliku kinnisvaraturu järele väheneb oluliselt, mis toob kaasa kinnisvaraturu tehingumahu kahekordse languse.
Austraalias Sydneys asuva tuntud kinnisvarafirma Plus Agency juhtivpartner Fiona Yang on turu muutust tajunud. Ta ütles Hiina uudisteagentuurile, et kõige enam kannatasid Sydney korterid. Kinnisvara ostjaid ja müüjaid peletavad tõusvad intressimäärad, nii et turule tuleb vähem kuulutusi ja vähem pakkumisi ühe kirje kohta. "Aasta tagasi müüdi meie tüüpiline kinnisvara ligikaudu 110 protsendiga noteerimishinnast. Tänapäeval on edasimüügitehingud keskmiselt umbes 90 protsenti küsitavast hinnast."
"Iga kord, kui intressimäärad tõusevad, kohandavad paljud ostjad oma eelarvet allapoole." Fiona Yang ütles: "Üks omanik tahtis müüa suurt kolme magamistoaga luksuskorterit, kust avaneb vaade Sydney sadamale. Tema eeldatav müügihind on 25 miljonit dollarit, kuid turg võib endale lubada vaid 20 miljonit dollarit, mis on suur allahindlus. Kuid isegi kui ta kinnisvara välja üürib, on tema tootlus vaid umbes 2,5 protsenti ja ta võib teenida rohkem, kui hoiab lihtsalt sularaha pangas.
Osa maju, mis varem olid nõutud, on nüüdseks müümata.
Sydneys asuva oksjonimaja James Pratt Auction Groupi tegevjuht James Pratt ütles: "Töötasin Bondi Beachi lähedal asuva kinnisvaraga ja pidime oksjonikuupäeva kolm korda edasi lükkama, kuna ostjaid lihtsalt ei olnud piisavalt. haruldane Bondis, kus kinnisvara müüakse tavaliselt kiiresti kõrgete hindadega.
Kanadas Briti Columbias Vancouveris tuntud kinnisvarainvesteeringute konsultant Tina Mak ütles Hiina uudisteagentuurile antud intervjuus, et Vancouveri ümbritsevate piirkondade majade hinnad on epideemia ajal märkimisväärselt tõusnud. Sest tol ajal sooviti äärelinnas suuri maju. Kuna selle aasta algusest on paljud ettevõtted taas tööd alustanud, on inimesed avastanud, et äärelinnas on autoga linna sõitmine endiselt ebamugav ning ka naftahinnad on kallid. Nii on nüüd kõige rohkem kukkunud maju väljaspool linna. Tänavu on see langenud 20 protsenti.
Kas 2008. aasta kõrge riskitasemega hüpoteeklaenude kriis kordub?
Kas kinnisvarast põhjustatud 2008. aasta kõrge riskitasemega hüpoteeklaenude kriis kordub?
Kashif Ansari ütles, et üldiselt arvatakse, et pärast viimast kõrge riskitasemega hüpoteeklaenu kriisi on pangad laenu andmisel laenuvõtmise üle rangemalt üle vaadanud ning andmetest selgub, et eluasemelaenu tasumata jätmise tõttu konfiskeeritud majade arv pole oluliselt kasvanud.
Ta tõi välja, et kinnisvarahindade languse aluseks on näiteks viimase kahe aasta järsk tõus: Kanada, Austraalia, Uus-Meremaa isegi kui kolm riiki langesid 20 protsenti, on see siiski suurem kui enne epideemiat. Ja kus langeb rohkem, seal tõuseb ka kiiremini. Paljude arenenud riikide inimeste jõukus jääb epideemiaga võrreldes alla, kuid see on siiski suurem kui enne epideemiat.
Tegelikult, kuna kinnisvaraturul on vähem spekulante ja vähem institutsionaalseid investoreid, on ostjad, eriti uustulnukad, kes lihtsalt vajavad ostjaid, ja välisostjad, kellel on sularaha, sisse juhatanud soodsa majaostuperioodi. Ostjatel on hea positsioon hindade ja ostutingimuste läbirääkimistel ning ostjate esindajatel on palju pingevabam elu.
Oxford Economics nõustub, et üks positiivne on see, et hüpoteeklaenude protsent leibkondade sissetulekust on mõnel suuremal turul madalam kui enne ülemaailmset finantskriisi. Ameerika Ühendriikides oli hüpoteeklaenude ja sissetulekute suhe 2022. aasta teises kvartalis 35 protsenti madalam kui 2007. aasta neljandas kvartalis, 25 protsenti madalam Hispaanias ja 14 protsenti madalam Ühendkuningriigis.
Teine tegur on see, et muutuva intressimääraga hüpoteeklaen on madalam kui enne ülemaailmset finantskriisi. See tähendab, et leibkonnad puutuvad vähem kokku tõusvate hüpoteeklaenude intressimäärade vahetu mõjuga.
